Peralihan Hak Atas Tanah Kini Ditargetkan Selesai 10 Hari, ATR/BPN Selaraskan Empat Simpul Layanan

JAKARTA —vokalpublika.com
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) terus melakukan pembenahan layanan pertanahan untuk memberikan kepastian waktu kepada masyarakat dalam proses peralihan hak atas tanah atau balik nama sertipikat.

Melalui skema Peralihan Hak Terintegrasi (PERINTIS), Kementerian ATR/BPN menargetkan seluruh proses peralihan hak dapat diselesaikan paling lama 10 hari. Kebijakan ini diterapkan dengan menyelaraskan empat simpul yang selama ini terlibat dalam proses tersebut.

Keempat simpul itu meliputi penjual dan pembeli, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), pemerintah daerah melalui perangkat daerah yang menangani pendapatan daerah, serta Kementerian ATR/BPN melalui Kantor Pertanahan (Kantah).

Direktur Jenderal Penetapan Hak dan Pendaftaran Tanah (Dirjen PHPT) Kementerian ATR/BPN, Asnaedi, mengatakan keterlibatan sejumlah pihak dalam proses peralihan hak selama ini dapat menimbulkan perbedaan persepsi mengenai durasi penyelesaian layanan.

“Ada empat simpul yang menyebabkan adanya perbedaan persepsi antara BPN dengan masyarakat. BPN menilai durasi proses peralihan hak dimulai dari pembayaran Surat Perintah Setor (SPS), sementara masyarakat menghitung setelah mereka melakukan transaksi,” ujar Asnaedi di Kementerian ATR/BPN, Jakarta, Jumat (28/8/2026).

Menurutnya, apabila waktu pelayanan dihitung sejak transaksi, maka seluruh tahapan yang melibatkan keempat simpul tersebut harus diperhitungkan. Karena itu, Kementerian ATR/BPN melakukan penataan menyeluruh agar setiap pihak memiliki batas waktu dan tanggung jawab yang jelas.

Pembenahan Dimulai Sebelum Berkas Masuk Kantah

Asnaedi menjelaskan, penerapan PERINTIS diawali dengan pembenahan proses sebelum permohonan peralihan hak diajukan ke Kantor Pertanahan.

Pada tahap awal, PPAT melakukan pengecekan berkas setelah penjual dan pembeli menyatakan kesiapannya untuk hadir dalam penandatanganan akta. Selain itu, para pihak harus terlebih dahulu memahami biaya yang harus dibayarkan serta seluruh tahapan yang akan dilalui.

“PPAT baru melaksanakan pengecekan apabila penjual dan pembeli sudah menyatakan kesiapannya untuk hadir pada saat penandatanganan akta. Kedua, perlu dibuat pernyataan bahwa PPAT baru melaksanakan pengecekan apabila penjual dan pembeli sudah mengetahui biaya yang harus mereka bayarkan,” jelasnya.

Dengan mekanisme tersebut, masyarakat diharapkan memahami bahwa pengecekan sertipikat bukan merupakan akhir dari proses, melainkan bagian awal dari rangkaian peralihan hak.

Pembayaran BPHTB dan PPh Dipercepat

Setelah pengecekan selesai, pembeli mengajukan pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) kepada pemerintah daerah melalui dinas pendapatan setempat. Pada tahap yang sama, penjual melakukan pembayaran Pajak Penghasilan (PPh).

Pemerintah daerah diberikan waktu maksimal tiga hari untuk melakukan validasi BPHTB dan menyatakan apakah pembayaran tersebut dapat diterima atau tidak.

Asnaedi menegaskan, agar target penyelesaian 10 hari dapat tercapai, pembayaran pajak harus dilakukan sejak awal proses.

“Biasanya kode billing yang berlaku untuk pembayaran BPHTB itu 14 hari, tetapi kalau mau proses Peralihan Hak selesai dalam waktu 10 hari, maka para pihak harus membayarkan pajaknya di hari pertama,” katanya.

Untuk memberikan kepastian waktu, Kementerian ATR/BPN juga menerapkan mekanisme fiktif positif dalam proses validasi BPHTB. Dengan mekanisme tersebut, apabila pemeriksaan belum dilakukan dalam batas waktu yang telah ditentukan, tahapan pelayanan dapat dilanjutkan sesuai ketentuan.

Verifikasi Kantah Maksimal Tiga Hari

Setelah validasi BPHTB selesai, penjual dan pembeli diberikan waktu dua hari untuk melakukan penandatanganan akta. Selanjutnya, PPAT melakukan pelaporan akta untuk diproses di Kantor Pertanahan.

Berkas yang masuk ke Kantor Pertanahan kemudian menjalani proses verifikasi dengan jangka waktu maksimal tiga hari.

Setelah akta terverifikasi, Kantor Pertanahan menerbitkan tagihan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) atau Surat Perintah Setor (SPS). Pembayaran PNBP dilakukan dalam waktu satu hari, dan pada hari yang sama PPAT wajib menyerahkan dokumen fisik kepada Kantor Pertanahan.

Setelah status pembayaran terverifikasi, proses dilanjutkan dengan pencatatan peralihan hak dan penerbitan sertipikat dalam waktu dua hari kerja.

Status proses tersebut juga dapat dipantau melalui brangkas elektronik Sentuh Tanahku, sehingga masyarakat memperoleh informasi yang lebih transparan mengenai tahapan pelayanan.

Gunakan Prinsip First In, First Out

Di lingkungan Kantor Pertanahan, terdapat dua mekanisme yang diterapkan untuk menjaga ketepatan waktu pelayanan.

Pertama, prinsip first in, first out (FIFO), yakni berkas yang lebih dahulu masuk akan lebih dahulu diperiksa. Kedua, mekanisme fiktif positif.

“Apabila dalam tiga hari berkas belum dilakukan pemeriksaan, maka proses dilanjutkan dengan penerbitan SPS. Setelah SPS diterbitkan, pembayaran harus dilakukan pada hari yang sama. Demikian pula dengan penyerahan dokumen fisik yang harus dilakukan pada hari yang sama,” kata Asnaedi.

Menurutnya, keselarasan waktu pada setiap simpul menjadi kunci utama agar target penyelesaian peralihan hak selama 10 hari dapat diwujudkan.

Mulai Diterapkan di 17 Kantor Pertanahan

Layanan Peralihan Hak Terintegrasi (PERINTIS) dengan target penyelesaian paling lama 10 hari mulai diberlakukan pada 17 Kantor Pertanahan.

Penerapan layanan ini menjadi bagian dari upaya Kementerian ATR/BPN untuk menyederhanakan proses, menghilangkan perbedaan persepsi mengenai waktu penyelesaian, sekaligus memberikan kepastian pelayanan kepada masyarakat.

“Kalau ini kita lakukan semuanya, maka 10 hari itu sama yang kita rasakan dengan apa yang dirasakan masyarakat, tidak akan terjadi perbedaan,” pungkas Asnaedi.

Kementerian ATR/BPN berharap integrasi empat simpul tersebut dapat menciptakan pelayanan peralihan hak yang lebih cepat, terukur, transparan, dan memberikan kepastian kepada masyarakat.(clara)